普通借地権とは、権利を更新できる借地権のことです。具体的にどのような仕組みの借地権なのか、基本的な知識と特徴について解説していきます。
普通借地権とは、1992年8月1日に新設された借地権です。権利を更新できる借地権で、借地権の存続期間は30年に定められ、1度目の更新では20年、2度目以降は10年更新できます。
普通借地権は、賃貸借契約の期限がきても借地人が望めば借地契約が更新され続けるのが大きな特徴です。地主が契約更新を拒むこともできますが、その場合は更新できない正当事由と立ち退き料が必要になります。
そのため、普通借地権で契約をしてしまうと、地主からの借地の解約が難しいのが大きな特徴です。借地人とっては半永久的に土地を利用できるため、メリットが大きいです。しかし、地主側にとっては大きなリスクとなるでしょう。
定期借地権とは、契約期間が定められた借地権です。具体的にどのような権利なのか、それぞれの種類と共に解説します。
定期借地権は、普通借地権と異なり契約期間の更新ができません。予め定められた契約期間が満了すれば、自動的に契約終了となります。契約終了後に土地を借りたい場合は、地主の同意を得て再契約を結ばなければなりません。普通借地権の契約更新とは異なり、再度新規契約を結ぶ形となります。
定期借地権は契約期間終了後に土地が返還されるため、地主にとっては安心して土地を貸し出せます。立ち退き料の支払いも必要なく、借地人は土地を更地にして地主に返還するため貸し出すメリットが大きいです。
一定期間貸し出して次の借地人を探すこともできるので、土地の活用が行いやすいでしょう。また、定期借地権の契約満了後に地主自身が土地を使うこともできます。定期借地権は地主側にとっては、自由度の高い権利です。
基本的な定期借地権について解説しましたが、定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。それぞれ契約期間や使用用途、契約満了後の対応が異なるのが特徴です。実際にそれぞれの権利の違いについて見ていきましょう。
一般定期借地権の特徴は、建物の利用目的に制限がないところです。そのため、マンションや老人ホームなどの居住用の建物や、店舗や病院などの事業用の建物を建てることもできます。定期借地権付きマンションには、一般定期借地権が用いられることが多く、分譲マンションなどに使われます。
最低契約期間は50年以上に定められており、長く借りたい人におすすめです。ただし契約の更新はできず、建物再築による期間延長も行われません。また一般定期借地権は、契約満了後に建物の買取請求を行うことはできず、借地人が建物を取壊して更地の状態で地主に返還しなければならないのが大きな特徴です。
事業用定期借地権は、建物が事業用として利用される場合に限られた借地権です。コンビニやスーパーなどの店舗や病院、会社の事務所や倉庫などに利用される借地権です。居住用では利用できないのが、事 業用定期借地権の特徴です。
また、事業用定期借地権の大きな特徴として、契約時は必ず公正証書で契約しなければなりません。専門家立会いの契約締結が必要となるため、不動産会社を利用するようにしましょう。
事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満で、一般定期借地権に比べると短く設定されています。事業用に限定されているため、時代の流れや周囲のお店の状況などから移転しやすいように考慮されているのでしょう。
事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満で、一般定期借地権に比べると短く設定されています。事業用に限定されているため、時代の流れや周囲のお店の状況などから移転しやすいように考慮されているのでしょう。
建物譲渡特約付借地権は、契約満了時に地主が借地人の建物を買い取ることを定めた借地権のことです。建物をそのまま買い取ることで、地主が借地人に代わって経営を続けられる仕組みです。
一般定期借地権と同じく建物の利用目的に制限はなく、最低契約期間は30年以上で定められます。つまり、最低30年後に借地人が建てた建物が地主のものになるということです。
アパートやマンションならば、住人がいる状態で経営を引き継げるため家賃収入が手に入ります。事務所や倉庫として利用していた場合も、その後賃貸として貸し出せます。 ただし、築30年以上建つ建物は利用者が少ないため、地主が買い取るメリットはあまり感じられません。そのため、建物譲渡特約付借地権を利用する方は少ないのが現状です。
ここまで、普通借地権と定期借地権の特徴についてそれぞれ解説してきました。ここからは、様々な観点から2つの借地権の違いを見ていきましょう。
普通借地権と定期借地権では、契約存続期間の違いから地代相場に影響があります。定期借地権の方が地代が高く、普通借地権の方が地代が安くなります。
普通借地権の地代が安い理由は、契約存続期間が長いためです。長期的に土地を利用できるため、借地権自体に経済的価値が発生します。そのため、借地権価格は普通借地権の方が高くなります。
反対に定期借地権は、地代が高く契約期間が有限のため借地権自体が売れません。借地にしては契約期間が短く、半永久的に借りることができないため、借地権の権利は原則売買できないためです。
定期借地権の場合、契約期間終了後に更新できないため、期間終了後は地主に土地の権利が戻ります。契約終了時に地主が借地人に立ち退き料を支払う必要もありません。建物譲渡特約付借地権でなければ、建物の買取請求ができないため、借地人が土地を更地にして地主に返還する必要があります。
普通借地権の場合、契約を更新し続けられるため借地人が半永久的に土地利用の権利が得られます。地主側にとっては土地の権利がいつ戻ってくるかわからない状態です。定期借地権よりも借地人の権利が守られます。
普通借地権と定期借地権では、契約更新できるかどうかが異なります。普通借地権の場合、借地人が更新の意思を伝えれば半永久的に更新し続けられます。それに対して、定期借地権の場合は契約満了日が決まっているのが大きな違いです。
普通借地権は、よほどの事情がない限り地主から契約更新を断られることがありません。地主が断る時には、退去させるための正当な理由が必要になります。その場合「建物買取請求権」により、借地人から地主に向けて建物を時価で買い取る請求が行われる可能性が高いです。
莫大な立ち退き料も必要となるため、地主から普通借地権を持つ借地人の更新を拒否することは難しく、借地人は半永久的に土地を借りられます。
また通常、定期借地権は契約終了時に借地人が土地を更地にして地主に返還する必要があります。ただし定期借地権の中でも建物譲渡特約付借地権の場合は、契約終了後に建物が譲渡されるのが特徴です。最低30年の契約終了後に地主が借地人の建物を購入しなければならないため、デメリットが大きいです。
普通借地権と定期借地権では、保証金の支払いにも違いがあります。定期借地権の場合、借地人が地主に対して保証金を預ける場合があります。この時の保証金とは、契約終了時に地主から借地人に返還される一時金です。契約期間が有限であるため、契約時に受け渡しを行うケースが多いです。
しかし普通借地権の場合は、更新し続けられる特徴から借地人が半永久的に土地を利用できるため、借地人が保証金ではなく権利金を支払います。権利金とは、地代の前払いの意味を持つお金です。土地の権利を長く利用するための金銭となるため、契約終了後の返還はありません。
借地権付き物件の購入を検討されている方に向けて、購入のメリット・デメリットを解説します。それぞれ比較しながら、購入するべきか否か判断する材料としてください。
借地権付き物件は土地の購入費用がいらない分、他の物件よりも安く購入できます。普通借地権の場合権利金が必要になりますが、その分を差し引いても土地を購入する場合の6～8割程度の価格で購入できます。また、土地は地主の所有となるため、土地に関する固定資産税や都市計画税を払う必要がありません。
他にも、借地権付き物件は立地が良いエリアにある場合が多く、好立地の物件を手に入れられる確立が上がります。駅チカなど交通の便宜が良いところに住みたい方や、需要の高いエリアで物件を探している人にはおすすめです。
通常の物件だと金額が高くなりがちな人気エリアでも、借地権付き物件ならば安く手に入れられます。
借地権付き物件は、土地の地代を地主に支払い続けなければなりません。建物の住宅ローンに加えて費用が生じるため、長期的に見ると金額負担が大きくなる可能性があります。
また、家の増改築やリフォームを行う場合、地主の許可をとらなければなりません。物件の床面積が増えると土地の税金に影響を及ぼすためです。土地が自分の所有物ではない分、自由度は下がってしまいます。相談できそうな地主かどうか見極めが必要です。
普通借地権と定期借地権の違いを解説しました。借地人は、半永久的に土地の権利が得られる普通借地権付きの物件を購入するのがおすすめです。地主として土地を持つならば、権利が有限な定期借地権が良いでしょう。
また、借地権付き物件を購入する際は、メリット・デメリットを比べて慎重に検討してください。購入後に後悔しないように、不動産会社と相談しながら購入する物件を決めると安心です。