共有持分とは、土地・建物を複数の人間で共有するときに発生するそれぞれの所有権のことです。 例えば、土地や家を購入するときに家族でお金を出し合ったり、兄弟姉妹で土地・家を相続する時にこの共有持分が発生します。
共有持分は、所有者全員に対して固定資産税・都市計画税の納税義務が課せられています。 また、共有持分の土地や建物を購入する際には不動産取得税・登録免許税、贈与される場合には贈与税も課税されるため、覚えておきましょう。
例えば、親が遺した土地を2人兄弟で相続し、不動産の権利を兄弟で2等分して所有している場合、これが不動産の共有持分となります。 共有持分には以下のようなメリットがあります。
・相続した土地・建物を等分で分割して所有できる
・不動産の共有を前提に夫婦・親子で住宅ローンを組むとローンの審査が通りやすくなる
相続する資産の中でも、土地・建物は兄弟間で分けにくい資産です。 相続時にどのように資産を分けるかで揉めてトラブルになるということもよく聞きます。
そんな時に、共有持分で不動産を分ければ、公平に遺産を相続できるメリットがあります。 また、親子や夫婦で住宅ローンを組みたい時、共有持分の保有資産も評価の対象となり、ローンの審査が通りやすくなって借入がしやすくなるのです。
ただ、一方で以下のようなデメリットもあります。
・共有者全員から同意を得ないと売却・処分は不可
・共有者全員に同意を得なければ不動産の借入での担保設定もできない
・共有者の誰かが他の人に共有持分を相続すると誰が共有持分を管理しているのかがわかりにくくなり、売却が難しくなる可能性がある
・不動産を賃貸に出す時に、共有持分の過半数の同意がなければ貸借者との契約内容の決定や変更ができない
上記のように、共有持分の所有者1人の独断で勝手に売却・処分・貸借ができず、共有者全員の合意を取らなければなりません。 そのため、誰か1人でも反対する共有者がいると、売却・処分・貸借は不可能です。 また、共有者の1人が亡くなり、亡くなった共有者の不動産が他の人に相続されることもあります。
さらに他の共有者も、自分の子供や孫に相続するという機会も訪れるでしょう。 このように共有者それぞれで共有不動産が相続されると、共有者が誰なのかがわかりにくくなり、さらに管理が難しくなるのです。
共有持分を所有している時は、共有不動産の固定資産税と都市計画税を納付しなければなりません。 共有持分の固定資産税は、4〜6月ごろに自治体から送られてくる納付書に書かれている納税額を納める必要があります。
都市計画税も同様に、4〜6月ごろに自治体から納付書が送られてきます。
支払いは一括で支払うか、年4回払いのどちらかを選ぶことが可能です。 年4回払いの場合、4月・7月・12月・2月の4回に分けて支払われます。
ただ、固定資産税・都市計画税の納付書は、それぞれの共有者には送られてこず、代表者1人にまとめて納付書が送られます。
一般的に、共有持分の固定資産税・都市計画税は、代表者が他の共有者分の税金を立て替えて一括で支払うことが多いです。 この場合、他の共有者は代表者に自分の持分相当の税額を代表者に支払う必要があります。
もし、代表者が税金を支払わなかった場合、他の共有者宛に納付書が送付されます。
納付書が送られていたにも関わらず誰も納付しなかった場合、自治体から滞納処分や強制徴収などの法的措置を課せられる可能性があります。 共有者同士のトラブルにも発展する可能性もあるため、早めに対応しましょう。
共有不動産は、共有者全員の合意の上、自分が所有する共有持分のみであれば売却が可能です。
ただ、売却するとしても、買い手側は不動産の一部の権利しか所有できません。
そのため、たとえ購入したとしてもその不動産を自由に使いにくく、見知らぬ第三者へ売却するのは難しいです。買い手も見つかりにくいでしょう。
不動産の共有持分を売却するには次の4つの方法が取られることが多いです。
・他の共有者に売却
・共有者全員で売却
・土地を分筆
・不動産買取業者に売却する方法
見知らぬ第三者に売却するのが難しい共有持分の不動産は、他の共有者に売却するのが最もトラブルの少ない売却方法といえるでしょう。
買取専門業者に売却した場合、買取業者が他の共有者へ購入・売却の営業をする可能性があります。
これがきっかけで他の共有者と関係が悪化する恐れもあるでしょう。他の共有者との今後の関係性を保つためにも、買取専門業者への売却は極力避ける方が望ましいです。
他にも、共有者全員が同意を得られれば、共有不動産全てを共有者全員で売却することも可能です。
他にも土地を分筆する方法があります。
土地を分筆することで、自分の持分の不動産は共有名義ではなく単独名義になります。 これにより、単独名義になった不動産を自分の意思で他の誰かに売却することが可能です。
共有不動産を売却したら、固定資産税や都市計画税を支払う義務がなくなります。
しかし、共有不動産を売却する場合、共有者全員の同意を得なければならず誰か1人でも反対する人がいたら売却できません。
手放したい場合、他の共有者に売却するという手もあります。
買い取ってもらえないか、他の共有者に相談してみるのも良いでしょう。
もし他の共有者への売却がうまくいかない場合は、自分の持分だけを買取専門業者へ売却する方法もあります。 共有持分を手放せば、固定資産税・都市計画税の支払いをする必要がなくなります。
また、頭を悩ませていた共有不動産から解放されるため、気持ちの面での負担も減らせるでしょう。
ただ、先にも述べたように、買取専門業者に売却する場合、他の共有者とのトラブルに発展する恐れもあります。
前もって他の共有者に売却についての相談をしておいた方が良いかもしれません。
共有不動産の代表者は、共有不動産の固定資産税の納付書を受け取るという負担があります。
各共有者が個別に納税することはできません。
そのため、固定資産税の納付書を受け取る代表者がまとめて税金を納める形がよく取られます。
まずは納付書を受け取る代表者を決定し、届出を出さなければなりません。
ただ、この代表者はあくまでも固定資産税納付書の送付先として名前を届出するだけです。 代表者が全て税金を負担しなければならないというわけではありません。
また、代表者の届出をしなくても罰則はありませんが、誰が代表者になっているのかわからないと、税金の納付の際に統制が取れなくなる可能性もあるため、代表者を決めておくほうが良いでしょう。 誰が代表者になるか、共有者全員で話し合う必要があります。
先にも述べたように、固定資産税の納付書の送付先は代表者宛です。
しかし、代表者だけに納税の負担があるわけではありません。
あくまでも、固定資産税の納付義務は共有者全員にあります。
納付方法としては、まず代表者がまとめて税金を支払い、その後共有者がそれぞれの持分に該当する税額を代表者に支払うのが一般的です。
例えば、3人兄弟で共有する不動産があり、それぞれ3等分して所有しているなら、代表者の1人に税額の1/3相当の税額を支払わなければなりません。
共有不動産の固定資産税の支払いには以下のようなトラブルがよく発生します。
・固定資産税を支払わない共有者がいる
・代表者だけで全額支払っている
・共有者が連絡が取れなくなった など
代表者が共有者の分の税金を代わりに納税しているのであれば、その共有者から立て替えたお金を回収できる「求償権」の取得が可能です。 代表者は、支払わない共有者に内容証明を送って立て替えた分の税金支払いを請求したり、訴訟で財産を差し押さえたりなどして回収することが可能です。
ただし、請求などせずに10年以上経過した場合、時効で求償権が消滅してしまいます。 共有者から立て替え分を支払ってもらえていない代表者は、早めの対処をするようにしましょう。
このようなトラブルが発生しないためにも、固定資産税の支払い方法については事前に共有者全員で話し合いをしておく方が良いでしょう。
不動産を共有持分にて相続した場合、不動産取得税・登録免許税・相続税が課せられます。
当然ですが、こちらも共有者全員が納税しなければなりません。
不動産取得税の納付書も代表者に送られてくるため、代表者が負担して納付し、共有者がそれぞれ代表者に自分の持分の税金を支払う形が一般的によく取られます。 登録免許税や贈与税も同じように共有者全員が納税の義務を果たさなければなりません。
共有不動産での税額の計算方法を見ていきましょう。
税額の計算方法では持分割合を考慮しなければなりません。
例えば、兄弟3人で平等に分けて相続しているのであれば、それぞれ1/3ずつ納税義務があります。 共有者の人数で割り算することで、1人あたりの納税額が割り出されます。
固定資産税の計算方法を見ていきましょう。
固定資産税は、所有する固定資産の評価額に、標準税率になる1.4%を掛けて出た金額が負担額になります。
まずは土地の固定資産税額を計算しましょう。 計算式は以下のようになります。
・土地の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
土地の固定資産税評価額は、国税庁が公表している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」に書かれている路線価を調べることで計算が可能です。 路線価とは、道路に面した宅地の1m2あたりの価額のことです。
続いて、建物の固定資産税額を求めます。
建物の固定資産税も、土地の固定資産税と同じように以下の計算式で求められます。
・建物の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
建物の固定資産税額は、まず再建築費評点数を計算することで固定資産税評価額を算出します。 固定資産税評価額の計算式は以下のようになります。
・建物の固定資産税評価額＝評点数（再建築評点数×建物の劣化状況による減点補正率）×評点1点あたりの価額（1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率）
上記の計算で評価額が算出されて固定資産税額の計算が可能です。
だ、不動産に詳しくない人からすると、この計算式は難しいです。 そのため、大体の固定資産税評価額を知りたいなら、建物購入額の5〜7割掛で考えると大体の評価額が算定できるので、気になる方は計算してみましょう。
最後に、土地・建物の固定資産税額を合計して共有者の人数に合わせて割り算することで、1人あたりが納付する税額がわかります。
例えば、これまでの計算によって、土地の固定資産税額が1万7,000円、建物の資産税額が20万円だった場合、合計で21万7,000円となります。
これを兄弟3人が1/3ずつ所有していると仮定すると、一人当たりが負担する税額は約7万2,333円になります。
共有持分の税金について解説しました。
兄弟・姉妹や親族で不動産を共有する場合、共有者全員に納税義務があります。 しかし、納付書は代表者に届けられるため、代表者が代わりに負担することも多いです。
その場合、代表者は以下のどちらかで共有者から税金を徴収する必要があります。
・代表者が先に納付してからあとで他の共有者に立て替え分を支払ってもらう
・先に共有者が代表者に支払い、代表者がまとめて納付する
共有不動産があるなら、共有者同士で税金の支払い方法に関してのルール決めをしておくようにしましょう。
他の共有者が納税しないなどのトラブルがよく起きるため、共有者同士でのルールを決めておくことは大切です。