共有持分とは、不動産を複数の人が共有している状態での各人の所有権の割合を指します。
共有持分を売却する際には、その持分だけを自由に売却できますが、全体の売却には全共有者の同意が必要になります。
共有持分の売却には、共有状態が引き起こすさまざまな問題を理解し、適切に対処する必要があります。
たとえば共有持分が相続されると権利関係が複雑化し、売却が難しくなる可能性があるため、事前の準備と共有者間のコミュニケーションが重要になります。
共有持分とは、ひとつの不動産を複数人が所有している状態のことであり、所有権の割合を「持分」として表現します。
この持分にもとづき、各共有者は不動産に対する権利を有しており、自分の持分に応じた権利行使が可能です。
共有持分の売却は、自己の持分のみを自由に売却できます。
ただし、全共有者の同意が必要な不動産全体の売却とは大きく異なります。
共有名義の不動産全体なら、通常の不動産売却と同じく不動産業者を介して、第三者に売却できます。
しかし共有持分の場合、第三者が購入したとしても、所有するのは不動産全体の権利の一部だけなので、活用の自由度は非常に低くなります。
そのため、第三者への売却は現実的ではありません。
共有持分を売却する現実的な方法の選択肢として、以下の表のように4つあります。
| 売却方法 | 特徴 |
|---|---|
| 他の共有者に売却する | 最もスムーズな方法だが、相手を見つけるのが難しい場合もある |
| 共有者全員で売却する | 全員が合意すれば、高く売却できる可能性がある |
| 土地を分筆して売却する | 分筆（ひとつの土地を分割登記）を行って、第三者に売却する |
| 不動産業者に売却する（買取） | 不動産業者に直接売却するので、手間がかからすぐに現金化できる |
表のなかで上の3つは、共有者の一部もしくは全員との相談が必要になり、手続きも煩雑で時間と労力がかかります。
しかし4つめの「不動産業者に売却する（買取）」は、比較的シンプルで確実かつ速やかに現金化できる方法としておすすめです。
共有持分売却のメリットは、所有権を有効に活用し、資産を現金化できることにあります。
また、売却してしまうことで、その後に起こり得る相続絡みの共有者間トラブルを未然に避けることが可能です。
一方、デメリットとしては、共有持分の売却は一般的に価格が相場よりも安くなることでしょう。
前述のとおり、不動産業者に直接売る「買取」であれば、取引もスムーズで速やかに現金化できます。
加えて、買取専門の業者であれば、他の売却方法よりも適正価格に近い評価額で、買い取ってもらえるかもしれません。
このような事情から、本稿では買取にフォーカスします。
個人の共有持分のみを不動産業者に売却するステップは、以下のとおりです。
順を追って、概要と注意点を見ていきましょう。
複数の不動産業者に査定を依頼し、以下の点に留意して比較検討して選びましょう。
不動産の売却には多くの書類が必要なので、漏れのないよう、慎重に準備しなけれなばりません。主な書類は以下の表のとおりです。
| 必要書類の種類 | 書類の概要 | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産売買契約書 | 売主と買主の間で不動産の売却と代金の支払いに関する契約を締結する書類 | 買主側が手配し司法書士が作成するのが一般的 |
| 委任状 | 委任された者（代理人）が本人に代わって行使できる権限を与える書類 | 基本的に委託者（売主側）が作成 |
| 重要事項説明書 | 不動産に関する重要事項を売主から買主に説明するための書類 | 不動産業者に依頼 |
| 登記識別情報 | 不動産の所有権を証明する12桁の英数字 | 法務局に申請（オンライン申請も可能） |
| 印鑑証明書 | 売主の印鑑を証明する書類 | 市役所や町村役場に申請 |
| 抵当権抹消登記申請書 | 不動産に設定されている抵当権を抹消するための書類 | 抵当権者から抵当権抹消承諾書を取得し、法務局に申請 |
| 所有権移転登記申請書 | 不動産の所有権を買主に移転するための書類 | 法務局に申請 |
| 共有持分売却の登記申請書 | 共有持分の所有権を買主に移転するための書類 | 売主と買主の印鑑証明書を添付して、法務局に提出 |
| 印紙 | 登記申請書に貼付する印紙 | 法務局で購入 |
最終的な売却価格や支払い方法などを記載した、売却契約書を交わします。
重要な項目に記載漏れがないように、入念な確認が不可欠です。
契約が締結されても、登記簿の変更手続きをしなければ実質的な売却は実現できません。
登記簿の変更手続きが完了したら、約束通りの支払い条件にて売却代金を受け取り、取引が完結します。
共有持分を不動産業者に「買取」で売却する際、適切な価格での取引を実現するためには、丁寧な準備と戦略的な交渉が必要です。
ここではその売買交渉のプロセスについて解説します。
最初に行うべきは、共有持分の適正な査定額を把握することです。
複数の不動産業者に査定を依頼し、相場を確認しましょう。
査定を依頼する際には、以下のポイントに注意してください。
3〜5社程度の査定額を比較することで、市場価値を正確に把握できます。
査定は本来無料なので、費用が発生する業者は避けるべきです。
面積、所在地、共有者との関係、建物の有無など詳細を伝えましょう。
査定額だけでなく、その根拠を理解することが、後の交渉で役立ちます。
交渉を進める上での重要な、希望価格や支払い条件などを明確にしておきましょう。
相場を基に、納得できる価格を提示しましょう。
共有持分の売却は一般の不動産売却と異なり、流通性が低いために査定額が低くなる傾向があります。
複数の業者から査定額を取得していることを伝え、競争原理を働かせることが有効です。
相見積もりを取ることで、より良い条件を引き出せる可能性があります。
契約前には必ず書面で内容を確認し、不明点は理解できるまで説明を求めましょう。
一括払いや分割払いなど、希望する支払い条件を明確に伝えます。支払い期限などの、大事な項目を共有しましょう。
特約事項や重要事項説明など、契約後のトラブルを避けるためにも、契約の詳細な内容をしっかりと確認することが必要です。
共有持分を売却する際は上記の内容を総合的に検討して、もっとも誠実で適切な査定額を出している不動産買取業者を選びましょう。
不動産の名義変更は、売買、相続、生前贈与、離婚による財産分与など、所有者が変わるさまざまなケースで必要になります。
これらの手続きは法務局で行う「登記」として知られ、不動産の正式な所有権移転を第三者にも認めさせる法的な手続きです。
共有持分の不動産売却に際して、名義変更や登記は避けて通れません。
正しく理解し、適切に行うことで、スムーズな不動産取引を実現できます。
名義変更の手続きには、売買契約の締結から司法書士への依頼、必要書類の収集、登記申請書の作成、法務局での申請まで、複数のステップが存在します。
また、所有権移転登記だけでなく、住所変更登記が必要なケースもあり、売主の現住所と登記簿上の住所が異なる場合は特に注意が必要です。
不動産の名義変更の手続きは、大きく分けて以下の2つのステップで行われます。
所有権移転登記は、不動産の所有権が変更されたことを法務局に登記する手続きです。
登記をすることで、新しい所有者が不動産の権利を主張できます。
所有権移転登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士には、登記申請書の作成、必要書類の収集、登記申請の代行などを依頼できます。
所有権移転登記に必要な書類は、以下のとおりです。
所有権移転の通知は、不動産の所有者が変わったことを、金融機関や税務署などの関係者に通知する手続きです。
所有権移転の通知は、原則として、新しい所有者が行う必要があります。
ただし、不動産の売買契約書に別途定めがある場合は、売主が行うこともあります。
所有権移転の通知に必要な書類は、以下のとおりです。
不動産の名義変更の手続きは、複雑で手間のかかる手続きです。
司法書士に依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。
不動産売買において、登記費用は売却時にも購入時にも発生します。
負担者は取引の内容や合意によって異なり、買主が所有権移転登記の費用を負担し、売主は抵当権抹消登記の費用を負担するのが一般的です。
登記費用の計算は、固定資産税評価額にもとづいた税率を適用して行われます。
所有権移転登記には特定の軽減措置が適用され、登記にかかる費用を抑えることが可能です。
登記申請の手続きは、専門家に依頼することが一般的です。
その際には登録免許税のほかに、土地家屋調査士や司法書士に支払う報酬が発生します。
報酬の額はサービス内容や地域によって異なるので、事前に見積もりを取ることが推奨されます。
不動産鑑定評価とは、不動産の価値を客観的に判断する技術です。
不動産鑑定評価の基本的な手法は、以下の3つに大別されます。
個別に見ていきましょう。
原価法は、不動産を新たに建設または取得する場合に必要となる費用を基準に、不動産の価値を算出する方法です。
具体的には、以下の項目を算定します。
原価法は、主に以下の3つの場合に有効な手法です。
取引事例比較法は、類似する不動産の取引事例を比較することで、不動産の価値を算出する方法です。
具体的には、以下の項目を調査します。
取引事例比較法は、主に以下の3つの場合に有効な手法です。
収益還元法は、不動産から将来得られる収益を現在価値に換算することで、不動産の価値を算出する方法です。
具体的には、以下の項目を算定します。
この収益還元法は、主に以下の3つの場合に有効な手法です。
不動産鑑定評価は、上記の3つの手法を組み合わせて行います。
どの手法を用いるかは、不動産の属性や利用目的、評価目的などによって異なるものです。
また、不動産鑑定評価は、鑑定士の経験や判断に左右される側面もあります。
そのため、複数の鑑定士に評価を依頼し、比較検討することが重要です。
共有持分の売却は所有者の独断で可能ですが、共有者との誠実な対話を通じ、トラブルを避けることが大切です。
共有者間の関係を慎重に考慮し、後の人間関係に影響が出ないよう配慮しましょう。
共有持分を高く売るには、良心的な買取業者に相談するのが賢明です。
不動産を共有していると発生しやすいトラブルを防ぎ、円滑な売却を実現するためには、専門家への相談も視野に入れておきましょう。